Черноморская недвижимость

Оценка недвижимости

Методы оценки недвижимости

Оценка приносящих доход объектов собственности - это упорядоченный процесс, в основу которого положены нижеперечисленные принципы.

Принцип ожидания. Стоимость объекта формируется на основе ожидания будущих выгод как материальных, так и «неосязаемых».

Принцип сбалансированности. Максимальная стоимость достигается тогда, когда элементы объекта недвижимости находятся в оптимальном соотношении. Дисбаланс возникает, если сооружение характеризуется недостаточными усовершенствованиями относительно участка земли или, наоборот, сооружение переоснащено относительно размеров и характера земельного участка; дисбаланс возникает также, если затраты по содержанию объекта неадекватны его местоположению, характеру соседней собственности.

Принцип полезности. Недвижимость имеет стоимость только в том случае, если она полезна потенциальному собственнику.

Принцип замещения. Максимальная цена объекта устанавливается в сопоставлении с ценами на недвижимость, имеющую аналогичные потоки доходов (определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена собственность с аналогичной полезностью).

Читать полностью

Характеристики, влияющие на стоимость объекта

В качестве элементов сравнения объектов следует рассматривать (в общем случае) характеристики, которые с точки зрения перспективного покупателя способны влиять на стоимость объекта.

1. Время продажи.

2. Местоположение.

2.1. Состояние коммуникаций.

2.2. Транспорт.

2.3. Инфраструктура.

2.4. Соседняя собственность.

2.5. Доступность объекта.

3. Условия продажи.

Читать полностью

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Сравнительный подход основан на определении рыночной стоимости объекта оценки путем сравнения с аналогичными объектами недвижимости, проданными на рынке или выставленными на продажу. Данный подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение сходной собственности, обладающей той же полезностью. Объект, выставленный на продажу по завышенной относительно аналогов цене, может остаться непроданным.

Сравнительный подход наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объектов жилой недвижимости; относительно производственной недвижимости этого утверждать не следует.

Этапы реализации сравнительного подхода:

1. Сбор информации об аналогичных объектах, проданных относительно недавно, либо выставленных на продажу. Отобранные объекты должны быть действител ьно сопоставимы с объектом оценки по местоположению, размерам, возрасту, удобствам и другим характеристикам, которые оценщик признает существенными для данного оценочного случая. Чем актуальнее сделка с недвижимостью, тем больше подходит данный объект для сопоставления с оцениваемым.

Читать полностью

Расходы владельцев недвижимости

В оценочной теории расходы владельца недвижимости делятся на три группы:

1. Постоянные расходы. К ним относятся фиксированные платежи владельца в виде страхования объекта недвижимости, налога на недвижимость.

2. Операционные (эксплуатационные) расходы - это типичные расходы на содержание недвижимости, необходимые для поддержания потока доходов, включающие в себя:

- плату за услуги по управлению объектом как доходной единицей;

- коммунальные услуги (электричество, газ, другое топливо, вода, канализация, вывоз мусора);

- заработную плату персоналу за уборку, охрану, обслуживание лифта, сбор платежей с налогами на заработную плату и пособия служащим, содержание и ремонт;

- договорные услуги по содержанию лифта, противопожарной системы, телефона, бассейна, газонов, дезинфекцию;

- уборку снега и помещений;

- плату за юридические, бухгалтерские и рекламные услуги.

Читать полностью