В оценочной теории расходы владельца недвижимости делятся на три группы:

1. Постоянные расходы. К ним относятся фиксированные пла­тежи владельца в виде страхования объекта недвижимости, налога на недвижимость.

2. Операционные (эксплуатационные) расходы - это типичные расходы на содержание недвижимости, необходимые для поддер­жания потока доходов, включающие в себя:

- плату за услуги по управлению объектом как доходной единицей;

- коммунальные услуги (электричество, газ, другое топливо, вода, канализация, вывоз мусора);

- заработную плату персоналу за уборку, охрану, обслужива­ние лифта, сбор платежей с налогами на заработную плату и пособия служащим, содержание и ремонт;

- договорные услуги по содержанию лифта, противопожарной системы, телефона, бассейна, газонов, дезинфекцию;

- уборку снега и помещений;

- плату за юридические, бухгалтерские и рекламные услуги. Очевидно, что список может быть уточнен и расширен, в зависи­мости от конкретной ситуации содержания объекта. Прогнозируя расходы, оценщик должен рассмотреть ретроспективу, установить наиболее типичные расходы и составить прогноз изменений. Анализ наиболее типичных ситуаций позволит выявить количественное потребление ресурсов, а механизмы прогнозирования - будущие цены и тарифы.

3. Резервы. Поскольку некоторые расходы существенно варьи­руются по годам, необходимо создание резервов на непредвиденные расходы. Резервируются также средства на ремонт строения и всех коммуникаций, ориентируясь на нормативный срок службы. На­пример, если нормативный срок эксплуатации водопровода 20 лет.

то ежегодно резервируется 1/20 часть его стоимости. Определяя резервы, можно ориентироваться на следующий перечень:

- кухонные плиты;

- холодильники;

- посудомоечные машины;

- микроволновые печи;

- мусоропроводы;

- вентиляция;

- мебель

- ковровые покрытия;

- кондиционеры;

- стиральные машины;

- портьеры;

- посуда;

- недолговечные компоненты здания (кровля, лифт, теле­фонная система, охранная система).

4. Прочие расходы, не вошедшие в вышеперечисленные группы, включают:

- процент по ипотечному кредиту;

- амортизацию основного долга по ипотечному кредиту;

- страхование ипотечных кредитов;

- подоходный и другие налоги, связанные с предпринима­тельской деятельностью;

- вознаграждение управленческого персонала;

- амортизационные начисления.

В зарубежной рыночной практике прочие расходы включаются в расходы при расчете чистого операционного дохода лишь в целях налогообложения.