В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130) земля явля­ется важнейшим видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта. Земельный участок, будучи специфическим объектом оценки, обладает следующими характеристиками:

- в отличие от других факторов производства земля не про­изведена человеком, а является природным ресурсом;

- в сельском хозяйстве земля является основным фактором производства;

- не имеет заменителей;

- не перемещаема;

- обладает плодородием. Рыночной стоимостью обладает земельный участок, который способен удовлетворять потребности пользователя. Назначение оценки земельных участков:

- купля-продажа;

- обмен;

- дарение;

- передача в аренду;

- определение ущерба землепользователем;

- налогообложение;

- страхование;

- освоение и развитие;

- конфискация;

- акционирование;

- оценка стоимости предприятия;

- слияние предприятий;

- раздел имущества предприятия;

- внесение в уставный капитал;

- инвестирование в земельный участок либо права пользова­ния земельным участком.

В соответствии с назначением оценки определяется вид стои­мости, формируется логика оценки и выбирается инструментарий оценки.

Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за кото­рую земельный участок может быть продан на конкретном рынке в результате коммерческой сделки, в условиях, когда покупатель и продавец действуют по расчету и без принуждения.

Рыночная стоимость при существующем использовании - это стоимость земли при неизменном целевом назначении, независимо от того, является оно наиболее эффективным или нет.

Рыночная стоимость земельного участка определяется, исходя из наиболее эффективного использования, которое является физи­чески возможным, экономически оправданным, не противоречит законодательству, финансово осуществимо и в результате которого расчетная величина стоимости будет максимальной. При этом при­меняют возможное обоснованное разделение участка на отдельные части с учетом преобладающих способов использования земли в данном районе, текущего использования участка, разрешенного использования, ожидаемых изменений на рынке недвижимости.

Земля может находиться в частной, муниципальной или госу­дарственной собственности. Право собственности предусматривает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Право­мочие владения позволяет обладать земельным участком как час­тью своего хозяйства или просто иметь его в наличии.

Правомочие пользования дает возможность извлекать из участ­ка полезные свойства, самостоятельно хозяйствовать на земле, использовать в установленном порядке имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, лесные угодья, водные объекты, возводить жилье, производственные, культурно-бытовые и другие строения на праве собственности, осуществлять посевы и посадки сельскохозяйственных культур; проводить оросительные, осушительные и другие работы в со­ответствии с природоохранными требованиями использования земельных ресурсов.

Правомочие распоряжения позволяет собственнику земельного участка дарить, завещать, продавать, обменивать или передавать его в качестве взноса в уставный капитал обществ и товариществ.